市场短评：房地产行业很难有β机会，但α机会一直存在
文章来源：通和投研发布时间：2024-05-24
5月17日，多项支持房地产重磅政策发布：明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、拟设立保障性住房再贷款等等。加之之前各地取消限购限价等政策的积累效果，这几日一线城市的成交量显著提升，资本市场房地产公司也终于走出一波像样的反弹。对于房地产行业未来的发展我认为很难有β机会，但α机会一直都在！房地产行业一直有一个经典判断就是短期看政策，中期看金融，长期看人口。显然中国已经进入人口下降期，甚至会是一个快速下降的过程，结合中国目前的房地产存量已经很大，所以期望之后每年的成交面积保持之前的高峰并创新高是不现实的。另外从金融的角度目前居民端的负债率依然很高，仍然处于去杠杆的阶段。所以从中长期看房地产行业的β机会显然已经不存在了。但是作为提升生活质量的最大需求，人们期望改善居住环境的迫切需求一直都在，所以房地产行业即使从总量的角度不可能再有过去快速城市化进程中量价齐升的系统性机会，但结构性机会乃至α机会将一直存在。结构性机会在于人口不断向更高能级的城市流动是全球性趋势，所以一旦城市的能级提升就会产生出新增的需求，而过去我们房地产行政调控通过土地的控制扭曲了真实的市场需求就放大了未来的结构性机会。未来房地产行业真正的看点在于把房子真正看作商品实现品质上的更新换代。中国在很多商品领域的更新换代品质提升速度是很快的，比如电动汽车，但作为最重要也最影响生活品质的房子过去十年在品质上进展不大，最近几年因为开发商的现金流压力还出现了品质下降甚至烂尾的现象。随着科技、材料、生活方式等方面的进步，房子已经具备了再次整体更新换代品质提升的基础，未来谁能在品质上真正实现创新突破谁就会获得最大的α机会！